Mezzanine-Kapital:

Chancen für Anleger,  Immobiliengesellschaften, Bauträger, Projektentwickler

Günstige Bankkredite bilden die Basis des florierenden deutschen Immobilienmarkts. Ergänzend dazu können sichkempten 1536864 1280 Investoren mit Mischformen aus Eigen- und Fremdkapital noch mehr Flexibilität verschaffen – zum Beispiel durch Crowdfunding und Mezzanine-Kapital.

Die Hochstimmung am deutschen Immobilienmarkt ebbt nicht ab. Die Kauflust der Investoren hält an und daran wird sich wohl auch im Jahr 2019 so schnell nichts ändern. In einer Umfrage unter den Messeteilnehmern der Expo Real im Oktober 2018 rechnen mehr als 60 Prozent mit steigenden Investitionssummen in deutsche Immobilien. Auch die tatsächlichen Transaktionsvolumina deuten bislang auf keinen Sinkflug hin. Allerdings hat diese Investitionsfreude auch Auswirkungen auf den Finanzierungsmarkt.

Banken: Zurückhaltung bei Immobilienfinanzierungen

Viele Banken haben die Immobilienfinanzierung wieder in ihr Repertoire aufgenommen. Mit den niedrigen Zinsen ist der Margendruck auf die Finanzinstitute gestiegen. Da kommen Immobilienfinanzierungen als relativ sichere Geschäfte und planbare Profit-Lieferanten sehr gelegen. Allerdings scheinen die Banken angesichts der deutlich gestiegenen Kaufpreise vorsichtiger zu werden. Der Neugeschäftsreport Immobilienfinanzierung des US-amerikanischen Immobilienberaters Jones Lang LaSalle, der 13 größere immobilienfinanzierende Banken umfasst, ist im 1.Halbjahr 2018 um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen.

Doch trotz eines reduzierten Volumens kann von restriktiver Kreditvergabe keine Rede sein. Allerdings finanzieren die Banken nicht mehr so hoch wie einst und verschaffen sich so einen Puffer gegen eventuell fallende Preise. Während früher im gewerblichen Bereich 100-Prozent-Finanzierungen möglich waren, bezuschussen sie aufgrund gesetzlicher und regulatorischer Vorgaben derzeit maximal zu 60 bis 70 Prozent. Die verbleibenden 30 bis 40 Prozent müssen mit eigenem Kapital und zusätzlichen Investoren gestemmt werden.

Vor allem bei Bestandsimmobilien ist eine größere Zurückhaltung erkennbar. Bei Projektentwicklungen hingegen sind Banken tendenziell noch mit höheren Krediten dabei. In der Konsequenz sind Investoren und Immobiliengesellschaften gezwungen, höhere Summen in einem einzelnen Projekt zu binden, wodurch sich wiederum die Eigenkapitalrendite reduziert. Abhilfe können hier Anlagealternativen wie Crowd-Investing oder Mezzanine-Kapital schaffen.

Equity Release: Stärkere Bonität mit Crowd-Investing und Mezzanine-Kapital

Für Immobiliengesellschaften hat das den Vorteil, dass diese mehrere Immobilienprojekte parallel realisieren können, da die Projekte einzeln betrachtet weniger Eigenkapital binden. Das führt dazu, dass Investoren durch den Einsatz von Mezzanine-Kapital von der Hebelwirkung dieses Fremdkapitals profitieren, indem sie ihre Eigenkapitalrendite maßgeblich anheben.

Für Investoren in der Immobilienbranche ist es eine fortwährende Herausforderung, stets mit ausreichend liquiden Mitteln ausgestattet zu sein. Mezzanine können dabei helfen, dieses Hindernis zu umgehen. So lassen sich nicht nur Neubauprojekte finanzieren. Auch Kapital, das seit Längerem, etwa in Bestandsobjekten, gebunden ist, können Investoren so wieder verfügbar machen und flexibel in neue Projekte investieren.
 
Kapitalbeschaffung für Bauträger und Projektentwickler: 
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Natürlich sind Banken für Immobilieninvestoren nach wie vor ein unverzichtbarer Partner im Finanzierungsmix für Immobilienprojekte. Sie bieten mit Abstand die günstigsten Konditionen und sie haben den derzeit unschlagbaren Vorteil, sich praktisch für Null über die Europäische Zentralbank (EZB) zu refinanzieren. Hinzu kommt der hohe Konkurrenzdruck vor allem bei der Finanzierung von Core-Immobilien, also vorwiegend gewerblich genutzten Bestandsimmobilien in den Toplagen der Großstädte, der die Gebühren der Banken in Schach hält. Entsprechende Immobilien sind gekennzeichnet durch Toplagen in den Großstädten, eine hohe Qualität der Mieterbasis sowie einen hohen Vermietungsstand bei hoher Mieterbonität.

Family-Offices & Co.: Neue Player im Finanzierungsgeschäft

Diese Entwicklung bleibt nicht unbemerkt, entsprechend dringen zunehmend weitere Kapitalgeber auf den Markt, die die Lücke zwischen erstrangigem Bankkredit und Eigenkapital schließen oder das Eigenkapital gleich ganz mit ersetzen: Die Spanne der Investorenpalette reicht vom institutionellen Segment über Family-Offices und andere semi-professionelle Anleger bis hin zum „kleinen“ Privatanleger. Je nach Investorentyp kann das passende Anlageinstrument gestrickt werden. Die Immobilienfinanzierung kann als attraktive Alternative oder Ergänzung zum direkten oder indirekten Besitz von Liegenschaften dienen. Gerade für institutionelle Anleger bietet sie eine interessante Diversifizierung des Fixed-Income-Portfolios.

Während für diesen Anlegerkreis vor allem Mezzanine-Tranchen ab 50 Millionen Euro interessant sind, können für andere Zielkunden deutlich kleinere Projekte ins Auge gefasst werden, beispielsweise über Crowdfunding oder Immobilien-Crowdinvesting. Diese Finanzierungsform ermöglicht Anlegern bereits mit kleinen Beträgen in (Crowd-) Immobilien zu investieren. Durch eine Vielzahl von Kleinanlegern lassen sich so Tranchen von bis zu 2,5 Millionen Euro oder aktuell 10 Millionen Euro finanzieren, an deren Finanzierung sich Anleger über Nachrangdarlehen beteiligen können – und zwar Asset-Klassen übergreifend im gesamten Immobilienbreich.

Gemessen am Gesamtmarkt ist die Immobilienfinanzierung per Crowd noch eine kleine Nische – aber mit Potenzial. Laut der Immobilien-Crowdfunding Studie 2018 der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY (Ernst & Young) plant jeder vierte Projektentwickler, sich künftig über Crowdfunding-Plattformen Kapital zu beschaffen.

Mezzanine-Finanzierungen: Die Vor- und Nachteile

Ähnlich breit gefächert wie die Investorenseite ist die Angebotsseite, was zu einem sehr großen Renditespektrum führt. Mezzanine-Kapital wird sowohl für Bestandsobjekte als auch für Projektentwicklungen benötigt. Im Bestand können Kapitalgeber von planbaren Zahlungsströmen profitieren, auch langfristige Anleihen sind im Angebot. Bei Projektentwicklungen ist die Bindung kürzer, meist unter drei Jahren. Abhängig ist die Anleihe-Laufzeit letztlich von der Art des Projektes und seiner Umsetzungsdauer. Die Höhe des Zinses hängt unter anderem von der Risikoklasse des Produkts ab, wie viel des Eigenkapitals gestemmt wird und davon, in welchem Stadium sich die Entwicklung befindet.

Bei Projektentwicklungen sollten sich die Kapitalgeber darauf einstellen, keine regelmäßigen Zahlungen zu erhalten, sondern erst bei Abschluss des Projekts entlohnt zu werden. Da der Projektentwickler erst am Ende Geld verdient, sind auch nur endfällige Zinszahlungen sinnvoll. Ansonsten müsste Geld aus der Substanz genommen werden, was wiederum das ganze Projekt ins Wanken bringen kann.

Während die Kapitalgeber bei guten Mezzanine-Produkten mit einer attraktiven Verzinsung für ihr eingegangenes Risiko belohnt werden, haben auch die Schuldner Vorteile von diesen ergänzenden Finanzierungslösungen. Das zusätzliche Kapital spart ihnen Eigenkapital und verschafft ihnen so mehr Flexibilität.

Prognose 2019: Steigende Nachfrage nach Mezzaninen

Auch wenn das Chance-Risiko-Verhältnis bei Mezzanine-Kapital sehr attraktiv ist, muss jedes Objekt – egal ob Bestand oder Neubau – einzeln geprüft werden. Risiken, bis zum Totalverlust, sollten nicht unterschätzt werden. Ein deutlicher Anstieg der Zinsen könnte gerade laufende Projektentwicklungen unter Druck setzen, wenn nicht genug Puffer beim späteren Verkaufspreis eingebaut ist. Allerdings ist angesichts der Schuldenlage in Europa in nächster Zeit kaum mit stark steigenden Zinsen zu rechnen. Die Nachfrage nach Mezzanine-Kapital dürfte im Jahr 2019 weiterwachsen – auch vor dem Hintergrund von Basel III. Das Regelwerk fordert von den Banken bei der Kreditvergabe künftig eine stärkere Unterlegung mit Eigenkapital. Das könnte die Finanzierungsquoten weiter sinken lassen – und Mezzanine beflügeln.

(by: Tim Bütecke, Geschäftsführer HFH Hamburger Finanzhaus GmbH und Gründer Exporo AG)