Rendite der Miet-Immobilie

Rendite der Miet-Immobilie - Eigentumswohnung

Beispiel:

  • Eigentumswohnung zur Kapitalanlage: Brehmstr. 61, Düsseldorf-Zooparkviertel
  • Wohnfläche: 93 m²
  • Maisonnette EG u. 2. OG
  • Ausstattung: einfach
  • Heizung: Öl-Zentralheizung
  • Ausrichtung: Terrase im Osten
  • EnEV: 117 kWh
  • Preis : 239 000 €
  • Mieteinnahmen: 11 160 € p. a.

Der ultimative Sachwert einer Immobilie schützt und vermehrt sogar langfristig das Vermögen des Anlegers. Trotz der Begeisterung für das "Betongold" sollte der Anleger richtig rechnen:

Rendite brutto:

a

Sehr viel aussagekräftiger ist da schon die sogenannte Nettomietrendite. Hier fließen zumindest gewisse Kostenpositionen mit in die Berechnung ein, so dass sich ein wesentlichrealistischeres Bild der Mietertragskraft ergibt.

 

Für die Ermittlung der Nettomietrendite sind drei Schritte notwendig: 

  1. Berechnung der tatsächlichen Investitionskosten
  2. Berechnung der Nettomieterträge (Mietreinertrag)
  3. Berechnung der Nettomietrendite

bb

 

Berechnung der Eigenkapitalrendite:

Diese Bewertungskennzahl gibt Auskunft über die erwartete Rentabilität des heute investierten Eigenkapitals = (Verkehrswert - Fremdkapital).

Um die Rendite des Eigenkapitals zu berechnen, muss zuvor der Ertrag nach Steuern ermittelt werden, so dass folgende Zwischenrechnung erforderlich ist:

b

Die sich hieraus ergebende Steuerlast wird dann in die Berechnung der Eigenkapitalrendite übernommern.

c

 Berechnung der Objektrendite (Gesamtkapitalrendite)

Die Objektrendite wird so ermittelt, als wäre die Immobilie vollständig aus Eigenkapital finanziert, um Verzerrungen der Bewertung durch die Finanzierungsstruktur zu eliminieren. Aus diesem Grund eignet sich die Kennzahl "Objektrendite" besonders gut, um verschiedene  Immobilieninvestitionen miteinander zu vergleichen.

 d Da der Fremdkapitalzins nach Steuern unterhalb der Objekrendite (Gesamtkapitalrendite) liegt, kann die Eigenkapitalrendite durch die Einbeziehung von Fremdkapital erhöht werden (positiver Leverage-Effekt).

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